부동산 공동명의 등기 장단점

부동산 공동명의 등기 장단점

최근 방송에서 집 명의를 부부공동으로 하는 얘기가 나와서, 부부 공동으로 부동산 명의를 등기하는 일이 새삼 관심을 받고 있다. 공동명의를 한다면 어떤 이익이 있고 어떤 문제점이 있을까?

우선 부부 공동명의로 부동산을 등기하면 세금을 아낄 수 있다고 하는데, 딱히 절세 효과가 크지는 않다. 우선 부동산을 구입할 때 취득세를 내는데, 취득세는 단독명의이든 공동명의이든 상관없이 비례세율을 적용하기 때문에 공동명의를 한다고 세금을 아끼는 부분이 없다. 그렇지만 무주택자나 1주택자로 부동산을 매입할 때는 일시적으로 2주택으로 감면을 받을 수 있으므로 취득세를 약간 아낄 수 있다. 이미 단독명의로 등기를 했다면, 공동명의로 등기를 바꾸면 오히려 취득세를 다시 더 내야하므로 세금을 더 내는 경우가 생긴다. 그러므로 공동명의로 등기를 하려면 최초 부동산 매입 시에 공동명의로 해야 유리하다.

부동산을 소유하고 있으면, 재산세를 내야 하는데, 재산세는 지분율에 따라 부과하므로 부부가 공동명의로 등기를 한다고 세금을 아낄 수는 없다.

종합부동산세 즉 종부세는 개인별 소유 주택 공시가격을 합산한 액수가 6억원을 초과하거나 1주택인 경우 9억원을 초과하는 경우에 과세를 하는, 인별로 보유한 주택에 대해 누진세율로 과세를 하므로, 부부가 공동의로 등기를 하면 세금을 아끼는 직접 효과는 아니지만, 세금을 아낄 수 있는 간접 효과는 누릴 수 있다.

부동산을 임대하여 소득이 있다면, 임대소득세는 개인별로 누진 과세하기 때문에, 부부 중 한 명이 소득이 있고 한 명이 소득이 없을 경우에는 부부 공동 명의로 등기를 하면 절세를 할 수 있다.

양도소득세는 부부가 공동 명의로 등기를 했을 경우에 양도소득금액을 분산하여 세율이 24%에서 15%로 감소하므로 절세를 할 수 있다. 참고로 보유기간이 2년 미만일 때에는 단일세율을 적용하므로, 2년 이상 보유하면 절세를 할 수 있다.

부부가 공동 명의로 등기를 했다면, 부부 중 한 명이 사망하였다면, 배우자 공제 5억원, 일괄 공제 5억원해서 총 10억원까지 공제 혜택을 받을 수 있다.

국민건강보험료, 국민연금, 부부간 증여세는 부부가 공동 명의로 등기를 했다면 추가 비용 부담을 할 수 있다. 참고로 증여세는 6억원까지 부부간 증여는 미과세다.

부부가 공동 명의로 등기를 하면 부부 모두가 권리자이므로, 부동산 권리를 행사할 때 부부 모두 동의는 필수다. 그러므로 주택 등 부동산을 담보로 대출을 받을 때에는 부부가 동반하여 은행에 같이 가야 하고, 담보대출 비율은 낮아질 수 있다. 만약 받은 대출을 제때 갚지 못하여 담보로 제공한 부동산이 압류나 가압류를 당했을 때 부부 비율에 따른 부부별 지분 행사를 못한다.

부동산을 부부 공동명의로 등기하는 일은 기분이나 감정에 따르기보다, 실리를 잘 따져서 결정하고, 만약 공동명의로 등기를 하기로 했다면, 부동산을 최초로 구매를 하여 등기를 할 때 하는게 조금이라도 유리하다.